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革命者与被革命者:2亿亩宅基地入市冲击地产业

发布时间:2020-01-17 02:02:21

谁如果漠视土地流转对房地产市场带来的冲击,谁就要喝下自酿的苦酒。

想象一下,2亿亩的农村宅基地如果商品化或者流转,这相对于目前每年只能供应几百万亩新增建设用地来说,根本就不在一个量级。

对于房地产行业,私募人士调查发现,近天津、成渝的土地流转试点,已经实际上对商品房市场有所冲击。一方面,住房供给多了一个途径,房价向下通道打开;另一方面,房地产商拿地的模式面临转变,未来有转战农村的可能。

如果广州1 2个城中村可流转

卡拉拉还记得,自己刚毕业的时候,就住在繁华的广州五羊新城北面的杨箕村,这个外企白领的记忆中还残留着城中村麻辣烫的味道。

广州有太多的城中村,以至于有些上海来的朋友不把广州当大都市。城中村的改造就涉及土地流转的问题。

2002年,广州市宣布,把散布在广州城中的1 2个“自然村”的村民正式划归为城市居民。随着农民向市民身份的转变,村民们的房屋私产迟早也要被再一次改革。

海珠区的下渡村、天河区的林和村、区的三元里……一个一个的城中村都在拆迁、改造。

但更多的城中村还处于改造的边缘:拆迁成本太高、村民根本不想离开等等问题制约着广州城市化的进程。

新的土改方案,如果土地流转得以实施,村民也可以把握自己宅基地的商品化,那么广州城区可供开发的土地将剧增。

卡拉拉说,那时候广州的房价肯定没有现在高,她也可以在原来的城中村买一套房子了。

这一步看上去没有那么快,但据中国房地产业协会副会长朱中一介绍,天津、成渝的试点已经获得了高层某种程度的肯定。从2005年下半年开始,天津市推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的办法,在“十二镇五村”开展试点。至2008年末,将有十万农民告别乡间老屋,过上“城里人”的生活。

而成渝的试点步伐更快,近日重庆市准备申请设立个土地交易所,目的是要扩大农村土地的流转范围,将城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩。自从去年试点土地流转以来,重庆市农户承包耕地流转超过 85万亩,占农村承包耕地总面积的近20%,涉及承包户数1 5万人。

房地产商噩梦的开始?

如果小产权房可以入市,如果4亿亩农村建设用地可以流转,对房地产市场会有多大的影响呢?

从目前的情况看,可以流转的土地究竟会扩大到什么范围,还不明确。十七届三中全会的公报对于农村土地流转只字未提。大家都在等待稍后的细则出台。

据有关资料统计,中国农村有建设用地24800万亩,其中80%是农民的宅基地。如果2亿亩宅基地商品化或者流转,给人无限遐想。

私募人士调研发现,影响主要有三个:,拿地模式的转变。此前土地的获得都是通过“招、拍、挂”,但在成渝土地流转过程中,已经有私人的交易进行,这意味着开发商由此可以直接与农户议价,降低拿地成本。事实上,近日渝北区农村土地流转市场业已挂牌成立。

第二,开发商进村可能性增加。虽然目前没有开发商直接介入农村土地流转,但未来细则出台,如果拿地成本比较低廉,开发商布局有从城市向城乡结合部转移的倾向。

第三,房价明显有所降低,这仍将是未来的一个趋势。大量的土地供应和小产权房的出现,拉低了房价。目前北京、天津等地的小权房是附近商品房价格的一半,五六十亿平方米的小产权房如果入市,对商品房市场肯定是个巨大的冲击。

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